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Reconstitution de l'opération. Votre apport correspond à 30% du prix HT de l'opération, les 70% restants étant financés par un prêt bancaire (LTV 70%). Pour 100 000 € d'apport, l'opération porte donc sur un actif de 333 333 €.

Taux d'emprunt. 4,0% (conditions de marché juin 2026, prêt amortissable à mensualités constantes).

Rendement brut. Patrimoniale : 7% / an (emplacement premium, locataire de qualité, faible vacance, rentabilité plus basse car moins risquée). Rendement : 9% / an (rentabilité plus élevée, profil de risque supérieur).

Charges (incluant taxe foncière, gestion, assurances, vacance, provision travaux). Patrimoniale : 14% du loyer brut. Rendement : 20% du loyer brut.

Fiscalité. SCI à l'IS. Pendant le prêt, l'amortissement comptable du bien et les intérêts d'emprunt neutralisent généralement le résultat fiscal — l'IS payé est donc supposé négligeable. Après remboursement du prêt, l'IS s'applique au taux réduit de 15% (résultat annuel supposé inférieur à 42 500 €).

Revalorisation du bien. +1,5% / an, hypothèse modeste et conforme aux normes observées sur l'immobilier commercial premium.

Croissance des parts. Effet du remboursement du prêt par les loyers, lissé sur la durée. Concrètement, sur 20 ans, la SCI rembourse 70% × 333 333 € = 233 333 € de dette ; ces 233 k€ deviennent votre valeur de parts (à diviser par 20 ans = +11,7% / an du capital initial).

Comparaison Livret A et fonds en euros. Taux nets supposés constants : Livret A 1,5%, fonds en euros 3,0%. Intérêts encaissés en cash et non réinvestis, pour comparaison équitable avec le Club Deal (dont les loyers sont distribués aux associés) et la SCPI (dont les dividendes sont distribués aux porteurs de parts). Ces taux peuvent varier dans le temps et sont eux-mêmes soumis à fiscalité.

Comparaison SCPI Iroko Zen. Hypothèses : taux de distribution brut de 6,5% par an (moyenne prudente basée sur l'historique récent de cette SCPI européenne créée fin 2020), aucun frais de souscription (0%), dividendes encaissés en cash (non réinvestis), capital constant (pas de valorisation des parts modélisée). Fiscalité estimée à 35% du revenu brut grâce à la part européenne du portefeuille (~70% d'actifs hors France bénéficiant de taux réduits et crédits d'impôt), au lieu de 47,2% pour une SCPI 100% française avec TMI 30%. Soit un rendement net annuel de 4,23%. Cette modélisation est fournie à titre comparatif uniquement et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation à l'égard de cette SCPI.

Cette simulation est fournie à titre indicatif et ne constitue ni un engagement, ni une promesse de rendement futur. Les résultats réels dépendront des conditions spécifiques de chaque opération (acquisition, locataire, marché local, fiscalité de l'investisseur).