Investir dans l'immobilier commercial montpelliérain, en cercle restreint, sans devenir bailleur.
Avec 50 000 € d'épargne, vous ne pouvez pas acheter seul un immeuble commercial. Mais à plusieurs investisseurs, oui.
Le club deal, c'est ce principe rendu simple : un petit cercle d'investisseurs se réunit autour d'un actif immobilier ciblé, met en commun ses capitaux, et co-investit ensemble dans un bien qui aurait été inaccessible à chacun pris isolément.
Hérité du private equity, ce modèle s'applique depuis longtemps aux opérations de haut de bilan. Appliqué à l'immobilier commercial, il permet à des particuliers de devenir propriétaires d'actifs habituellement réservés aux institutionnels ou aux fortunes établies — un local de centre-ville en pleine activité, un emplacement n°1, un immeuble mixte.
Le principe est toujours le même : mettre en commun pour accéder ensemble à ce qu'on ne peut pas atteindre seul.
Le club deal cumule trois qualités rarement réunies dans un même placement immobilier : un ticket accessible, une gestion entièrement déléguée, et une propriété directe de l'actif.
1
À partir de 50 000 €, vous accédez à un actif d'une valeur de plusieurs centaines de milliers d'euros. Sans club deal, ce type d'opération exigerait un apport bien plus conséquent.
2
Vous êtes associé d'une SCI qui détient un actif identifié, situé à une adresse précise, loué à un locataire que vous connaissez. Pas de parts de fonds opaques, pas de mutualisation diluée.
3
Vous n'avez ni le temps ni l'envie de gérer un locataire commercial, de relire un bail 3-6-9 ou de tenir une compta. Tout est pris en charge. Vous restez investisseur, pas gestionnaire.
4
Le sponsor de l'opération — moi, en l'occurrence — co-investit dans chaque deal. Mon argent est dans le même véhicule que le vôtre, sur les mêmes conditions.
5
Reporting détaillé deux fois par an, accès aux chiffres bruts, point téléphonique ou visio à la demande. Vous savez en permanence où en est votre investissement.
6
L'immobilier commercial permet de financer ~70% du coût de l'opération par un prêt bancaire. Les loyers remboursent ce prêt mois après mois, et vous reconstituez votre capital tout en touchant un cash flow régulier.
Vous n'avez ni le temps ni l'envie de chasser des biens, de négocier avec une banque, de gérer un locataire et de faire la compta d'une société. Moi si. Vous apportez le capital, je m'occupe de tout. Et comme j'investis mon propre argent dans chaque deal, on est dans le même bateau.
Pour rendre la mécanique parfaitement transparente, voici, étape par étape, comment une opération se monte et se déroule — du tour de table à la distribution annuelle des loyers.
Une opération réunit deux à quatre associés autour d'un actif identifié. Chaque associé peut intervenir en tant que personne physique ou via une personne morale (typiquement une holding patrimoniale, intéressante fiscalement). Personnellement, j'investis systématiquement via ma holding, TOPOTO.
Je crée une Société Civile Immobilière (« SCI ImmoCo » dans le schéma) dédiée à l'opération, dont je suis le gérant. Elle est constituée à l'impôt sur les sociétés (IS) et, selon le cas, sur option à la TVA. Les parts sociales sont réparties au prorata strict des apports de chaque associé : 30% d'apport ouvrent 30% des parts, sans aucun traitement particulier pour moi.
Je mandate le courtier attitré de Club Deal by Pierre Gasiorowski. Il consulte l'ensemble des banques régionales pour obtenir les meilleures conditions de financement : durée, montant, taux, indemnités de remboursement anticipé, contreparties, assurances. Chaque associé monte son dossier bancaire et le transmet directement au courtier — je n'y ai jamais accès. C'est une garantie de confidentialité.
Une fois le prêt accepté et sécurisé, les fonds sont débloqués par la banque et virés sur le compte séquestre du notaire. Les apports en cash des associés rejoignent le même compte. L'ensemble couvre le prix d'acquisition, les frais de notaire et les frais de structuration CDPG.
La SCI signe l'acte d'acquisition chez le notaire. La signature engage la SCI, pas vous personnellement. Vous devenez associé d'une société dont le seul actif est, par exemple, une boulangerie de 120 m² en centre-ville de Montpellier.
Tout au long de l'exercice, je m'occupe de la relation avec le locataire — appels de loyer, quittances, demandes, relances, sollicitations — et je prends les décisions au bénéfice de la SCI en tant que gérant. Vous n'avez rien à gérer.
À la fin de chaque exercice, le cabinet comptable de la SCI établit le bilan et le compte de résultat. Je vous adresse un reporting complet (au moins deux fois par an, en juin et décembre) reprenant les chiffres bruts, l'état des baux, les projections et les éventuels événements marquants. Le cash excédentaire généré pendant l'exercice est viré à chaque associé au prorata de ses parts.
Maintenant que vous savez comment une opération se monte, voyons comment le loyer encaissé par la SCI se transforme, chaque année, en cash réellement versé sur votre compte bancaire.
Sur notre exemple boulangerie, le loyer annuel encaissé par la SCI (en moyenne sur 10 ans, après revalorisation contractuelle de 2% par an) avoisine 74 500 €. Voici comment ce loyer se répartit :
Soit, par associé :
Cela représente un cash-on-cash moyen de 7% par an sur l'apport initial.
L'IS est calculé sur le résultat comptable de la SCI, lequel intègre l'amortissement du local (environ 25 000 €/an sur la boulangerie). Or l'amortissement est une charge comptable mais non décaissable : il réduit le résultat imposable sans sortir un centime de la trésorerie. Conséquence : votre cash réel distribué est nettement supérieur au bénéfice net comptable. C'est l'un des leviers les plus puissants de la SCI à l'IS, particulièrement adapté à l'immobilier commercial.
Les distributions se font via le remboursement de votre compte courant d'associés — pas via une distribution de dividendes. Cela signifie que vous ne payez aucun impôt supplémentaire sur les sommes versées sur votre compte bancaire. L'IS a déjà été acquitté au niveau de la SCI ; le cash qui vous arrive est donc 100% net de fiscalité.
Au-delà de la mécanique annuelle décrite ci-dessus, chaque opération suit, dans sa vie longue, quatre grandes étapes que je pilote de bout en bout.
Étape 1
J'identifie les actifs avant qu'ils n'arrivent sur le marché public, grâce à mon réseau de notaires montpelliérains, aux mandats off-market, à la veille des cessions, et à la lecture des flux piétons et baux en place. Tous les actifs ne passent pas mon filtre : emplacement n°1, locataire pérenne, bail solide, marge de revalorisation. Si l'un de ces critères manque, je passe.
Étape 2
Je structure la SCI et le tour de table — quote-parts, droits de vote, modalités de sortie. Je mandate le courtier qui négocie le financement bancaire et organise le rendez-vous notarial. Je porte la garantie de l'opération.
Étape 3
Je gère la relation avec le locataire, je suis les loyers, je traite les éventuels contentieux, j'optimise les baux à l'échéance. Vous recevez votre quote-part de cash flow distribuée, sans avoir à intervenir.
Étape 4
À l'horizon de quelques années, on décide ensemble du moment de la sortie : revente à une foncière, à un investisseur institutionnel, ou à un particulier. La plus-value est distribuée aux associés, au prorata de leurs apports.
Pour rendre la mécanique tangible, voici un cas représentatif d'opération. Les chiffres sont illustratifs mais calibrés à partir de deals que je source réellement.
Une boulangerie de 120 m² en plein centre de Montpellier, locataire en place depuis quinze ans, à vendre pour 800 000 €. À ce prix, elle rapporte 68 000 € de loyer la première année — un rendement brut de 8,5%.
Coût total de l'opération : 948 000 € (acquisition, frais de notaire, structuration CDPG). Apport de 284 400 € (30%) : je co-investis 25% du tour, deux investisseurs apportent chacun 106 650 €. La banque finance 663 600 € sur 20 ans à 4%.
Concrètement, pour un investisseur qui apporte 106 650 € dans cette opération, voici ce que sa rentabilité représente, année après année, en moyenne sur l'horizon d'investissement de 10 ans.
Quand vous investissez en Club Deal, votre rentabilité a deux origines distinctes — exactement comme quand vous achetez une action cotée.
C'est le cash versé chaque année sur votre compte bancaire, au prorata de vos parts dans la SCI. Sur l'exemple, l'Investisseur A perçoit en moyenne ~7 500 € par an, soit ~7% de son apport. Ce versement est 100% net de fiscalité grâce au mécanisme du compte courant d'associés. C'est l'équivalent du dividende qu'une entreprise cotée verse à ses actionnaires.
Chaque année, la SCI rembourse une partie du capital emprunté à la banque. La dette diminue, donc la valeur économique des parts augmente d'autant. En moyenne sur 10 ans, ce désendettement représente ~10 000 € par an pour l'Investisseur A, soit ~9,4% de son apport. C'est l'équivalent de la hausse du cours d'une action.
Total de la rentabilité moyenne : ~16,4% par an
Cette rentabilité provient pour 7 points du cash réellement distribué et pour 9,4 points de l'augmentation patrimoniale de la valeur des parts. À cela s'ajoute, à la sortie, la plus-value sur la cession du local (cf. section suivante).
À une différence majeure près : vous êtes propriétaire d'un actif tangible et localisé, pas d'une ligne de portefeuille.
Avec une revalorisation du loyer de 2% par an, l'actif vaut alors environ 975 000 €. Après remboursement du capital restant dû, 578 174 € sont distribués aux associés. Multiple sur l'apport : 2,9 — TRI : ~13,6% sur 10 ans.
À partir de la 21e année, plus de mensualité bancaire. Le loyer, revalorisé, dépasse 100 000 €. Le cash flow annuel net grimpe à environ 99 600 €, soit ~35% par an sur l'apport initial. L'actif est devenu une rente.
Le Club Deal s'adresse à des investisseurs qui veulent allouer une partie de leur patrimoine à de l'immobilier commercial direct, sans en assumer la gestion.
Vous êtes actif ou récemment patrimoine constitué, vous disposez d'une épargne disponible à partir de 50 000 € par opération, et vous cherchez à diversifier au-delà des placements financiers classiques. Vous n'avez ni le temps ni l'envie de chasser des biens, de gérer un locataire ou de tenir la compta d'une société civile.
Vous pouvez être novice en immobilier commercial — je m'engage à vous accompagner pédagogiquement à chaque étape. Vous pouvez aussi être déjà aguerri et chercher un sponsor local sur Montpellier capable de sourcer des actifs hors marché.
Vous pouvez investir en tant que personne physique ou via une personne morale (holding patrimoniale, SAS, etc.). De nombreux investisseurs choisissent la voie de la holding pour des raisons fiscales et patrimoniales. J'investis moi-même via ma holding, TOPOTO.
50 000 € minimum par opération. Le ticket moyen observé se situe autour de 80 000 €. Vous décidez du montant que vous engagez, opération par opération.
Le cercle accueille de nouveaux associés sur dossier qualifié, après un premier échange. La prise de contact se fait via la page Investir avec Pierre, et un appel exploratoire est systématiquement organisé sous 48 heures ouvrées.
La transparence sur les frais est, pour moi, non négociable. Voici exactement ce que vous payez, et ce que vous obtenez en contrepartie.
Les frais facturés par Club Deal by Pierre Gasiorowski représentent 10% de la valeur de l'actif acquis.
Ils sont intégrés au coût total de l'opération et financés au même titre que l'acquisition — par l'apport et par la dette. Vous ne payez aucun frais en dehors de ce qui est explicitement présenté dans le dossier d'investissement.
Sur l'exemple chiffré ci-dessus, pour un actif acquis 800 000 €, les frais CDPG s'élèvent à 80 000 €.
Le sourcing de l'actif (réseau, négociation, accès au off-market), la structuration de l'opération (constitution de la SCI, statuts, pacte d'associés), la mise en relation avec le courtier attitré CDPG qui négocie le financement bancaire, la gestion notariale, l'exploitation locative dans la durée (suivi des loyers, baux, locataire), la coordination avec le cabinet comptable, et le reporting semestriel aux associés.
Tous les rendements affichés dans nos dossiers d'investissement sont calculés net de frais CDPG. Le cash-on-cash, le désendettement, le TRI et le multiple présentés intègrent systématiquement les 10% facturés. Vous n'avez pas de mauvaise surprise au moment de signer.
Pas de frais de gestion annuels supplémentaires. Pas de carried interest sur la plus-value. Pas de frais d'entrée ni de sortie. Une seule ligne, présentée à l'avance, intégrée à l'opération.
Les exemples chiffrés présentés sur cette page sont illustratifs et calibrés sur des hypothèses de marché représentatives à la date de publication. Les rendements réels dépendent de chaque opération et de son contexte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Les informations fournies ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.
Si vous souhaitez en savoir plus, prendre date pour un premier échange, ou recevoir le prochain dossier d'opportunité — c'est ici que ça commence.
Investir avec Pierre
Le parcours en cinq étapes
De la première prise de contact à votre première opération, le processus est balisé, court et transparent.
Étape 1
Premier contact
Vous remplissez le formulaire de la page Investir avec Pierre. Je reviens vers vous sous 48 heures ouvrées.
Étape 2
Échange exploratoire
Premier appel téléphonique ou visio. On apprend à se connaître, on échange sur votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre horizon d'investissement. On évalue ensemble la pertinence d'une intégration au cercle.
Étape 3
Présentation d'opportunités
Si l'échange est positif et qu'une opération est sourcée, vous recevez le dossier complet : actif, étude de marché, prévisions financières, structure juridique, conditions du tour de table.
Étape 4
Décision et engagement
Vous décidez. Si oui, vous signez la promesse d'investissement et virez votre apport sur le compte séquestre de la SCI.
Étape 5
Vous êtes associé
Vous êtes associé de la SCI. Vous recevez le reporting semestriel détaillé, vous touchez votre quote-part des distributions, et vous participez aux décisions stratégiques selon les statuts.
Structure juridique et fiscale
La SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)
C'est le véhicule retenu pour la quasi-totalité des opérations. Elle permet d'amortir l'actif fiscalement, de capitaliser les loyers sans imposition immédiate à votre taux marginal, et d'optimiser la fiscalité de la sortie via la cession de titres.
Le compte courant d'associé
Il vous permet, si vous le souhaitez, d'apporter une partie de votre quote-part en compte courant plutôt qu'en capital — un levier utile pour récupérer votre capital sans cession de parts.
La fiscalité à la sortie
Elle suit le régime des plus-values sur cessions de titres. Selon votre situation personnelle, des optimisations sont possibles (donation, démembrement, apport-cession). Nous abordons ces points avec votre conseil patrimonial avant chaque opération.